Как продать квартиру в ипотеке

11 декабря 2019

Если жилье находится в ипотечном кредите, для его продажи потребуется разрешение банка. Кроме того, необходимо учесть тип недвижимости. Если речь идет о незавершенном строительстве, происходит переуступка прав требования — дополнительно потребуется разрешение застройщика, во всех остальных случаях заключается договор купли-продажи. Альтернативные варианты: досрочное погашение кредита — за счет Покупателя или Продавца. Из этой статьи вы узнаете, как продать квартиру, купленную в ипотеку — мы расскажем об основных особенностях и ограничениях сделки.

Особенности оформления сделки с погашением ипотеки

Погашение кредита осуществляется Покупателем — часть денег за квартиру он передает банку, оставшуюся сумму — Продавцу. Варианты оформления сделки:

1. Погашение остатка по ипотечному кредиту за счет задатка — передача денег сопровождается подписанием соответствующего договора. Таким образом, к моменту подписания соглашения о купле-продаже на недвижимости нет обременений.
2. С участием банка. Покупатель оставляет необходимую сумму в банковских ячейках. После подписания договора купли-продажи доступ к одной из них предоставляется сотруднику финансовой организации, ко второй — Продавцу. При таком варианте обременение переходит к покупателю и снимается сразу же после полного расчета по кредиту, что подтверждается соответствующей справкой.

Если расчет за квартиру осуществляется по безналу, вместо ячеек используют аккредитивы. Как правило, под каждую сделку готовят персональный договор, в котором детально описан порядок расчета, обязанности сторон, сумма долга по ипотеке и другая информация. Степень защиты интересов продавца зависит от профессионализма юриста. Подобную работу лучше поручать узкоспециализированным специалистам, которые преимущественно занимаются вопросами недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке без погашения займа

Выше мы рассмотрели ситуации приобретения недвижимости за «живые» деньги, теперь опишем вариант, когда покупатель не обладает достаточной суммой для покупки жилья. В этом случае он может обратиться в банк, выдавший ипотеку, с просьбой о предоставлении кредита, для этой цели потребуется собрать стандартный пакет документов и подтвердить свою платежеспособность. Особенности сделки:

1. Квартира переходит к Покупателю вместе с долговым обязательством и обременением. То есть, она остается в залоге у банка. Подобный способ продажи выгоден залогодержателю, так как он получит дополнительный доход за счет процентов по займу.
2. Помимо соглашения купли-продажи заключается договор цессии, то есть, переуступки прав и обязательств по ипотечному кредиту.
3. Продавец получает цену квартиры за исключением остатка по ипотеке.

Таким образом, для отчуждения недвижимости в ипотеке необходимо обязательно получить разрешение держателя залога, что указано в ст. 37 пункт 1 Закона об ипотеке. К покупателю переходят все обязательства, указанные в ипотечном договоре. По требованию банка условия предоставления ипотечного кредита для нового заемщика могут быть пересмотрены (кроме залога).

Важно! Стоимость квартиры в ипотеке на 10–20 % ниже, чем недвижимости без обременений. Это обусловлено сложностями при проведении сделки — далеко не все покупатели к этому относятся спокойно. Если одна из причин продаже жилья — отсутствие средств на внесение очередных платежей, уступка по цене может быть более ощутимой, так как в случае просрочек по ипотеке банк-кредитор может выставить объект на публичные торги, что для собственника является наихудшим вариантом.

Если вы хотите продать квартиру в ипотеке на выгодных условиях, рекомендуем не экономить на услугах агентства по недвижимости. Так вы не только исключите возможные риски и существенно упростите свою жизнь, но и сможете продать жилье по максимально возможной цене.