26 августа 2019
Как правильно определить цену при продаже квартиры или дома? Какая цена настоящая, достойная, справедливая?
Есть три способа оценки.
1. Затратный способ. Если собственник в своё время затратил на строительство дома 20 миллионов рублей, то ему, разумеется, смертельно обидно теперь продавать этот дом за 10 миллионов. Риэлторам, особенно работающим на загородном рынке, сегодня часто приходится слышать от клиентов что-нибудь вроде: «Да я в одну только отделку больше вложил! По такой грабительской цене – не стану продавать!»
Тут, разумеется, каждый решает сам. Если деньги не нужны позарез – люди просто откладывают продажу в надежде на то, что рано или поздно рыночная ситуация изменится и можно будет получить за дом с участком деньги, более соизмеримые с тем, что когда-то было вложено в этот объект недвижимости. Кто-то находит способ пока что использовать дом для нужд собственной семьи, кто-то сдаёт в аренду.
А если ждать нет возможности? Или деньги нужны срочно, или дом стоит недостроенный – а значит, разрушается и, соответственно, с каждым годом теряет в цене? Тогда собственник делает следующий шаг – начинает изучать цены по объявлениям о продаже аналогичных объектов.
2. Сравнительный способ определения цены в этом и состоит. Казалось бы, тут уж дело верное: если сто человек продают аналогичные квартиры по определённой цене, значит, столько такая квартира и стоит на нынешнем рынке? На самом деле, и здесь есть загвоздка: в объявлениях мы видим цену предложения, а не реальную цену продажи. Насколько в среднем эти два показателя различаются между собой – об этом стоит спросить опытного риэлтора. На городском рынке различия не столь велики, хотя тоже существенны. А вот на сегодняшнем рынке загородной недвижимости, как говорят специалисты, реальные цены могут отличаться от заявленных чуть ли не вдвое – увы, в сторону уменьшения.
3. Рыночный способ – определение той цены, по которой на сегодняшнем рынке, в обозримые сроки, реально можно продать квартиру или дом. На городском рынке недвижимости, достаточно оживлённом, рыночную цену удаётся определить, начав «плясать» от цены аналогичных квартир в объявлениях. Если сразу пошли звонки и быстро нашёлся реальный покупатель – значит, это тот случай, когда сравнительный метод позволил точно определить рыночную цену. Чаще сегодня бывает, что приходится цену немного снизить, чтобы покупатели начали звонить. Насколько снижать цену и сколько раз, как оценивать количество поступающих звонков (если уж очень много – может быть, цена занижена?), как торговаться с позвонившими и не упустить лучшее предложение – ответы на все эти вопросы знает профессиональный риэлтор.
А вот на таком неактивном рынке, как сегодняшний рынок загородной недвижимости, если просто вывесить объявление и ждать, постепенно снижая цену, – можно так прождать и год, и два, и всё равно не найти реального покупателя. Но существует способ как бы сконцентрировать рынок, собрать сразу несколько десятков заинтересованных покупателей на одном объекте недвижимости и выбрать среди них того, кто даст лучшую цену. Этот способ называется «аукционный метод продаж».
