11 февраля 2020
На вторичном рынке едва ли не каждая квартира имеет богатую историю, и чем старше квартира, тем больше шансов, что в ее истории будет наследование. Риэлторы и юристы уделяют таким вариантам самое пристальное внимание: нюансов много, рисков тоже достаточно.
Как избежать неприятностей при покупке и продаже, рассказывает Евгений Коноплёв, ведущий эксперт офиса «Сущёвский» МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости.
Неизбежны только смерть и налоги
Важно помнить, что продавая квартиру, которую вы унаследовали менее трёх лет назад, вы должны будете уплатить налог на доход физических лиц. Налогооблагаемую базу всегда можно снизить минимум на 1 миллион рублей, можно и на бОльшую сумму – но не всегда (каждый кейс надо разбирать отдельно с налоговым консультантом).
Не забываем, что отсчитываются эти три года не с момента выдачи документов нотариусом (на рассмотрение наследственного дела нотариусу отведено 6 месяцев), а с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя).
Другой важный момент – если вы владели долей в квартире и унаследовали лишь ее долю, принадлежавшую наследодателю, то это будет случай, называемый «приращение долей», и срок владения объеденной долей (или всей квартирой) будет исчисляться по той доле, которой вы владели ранее, до наследования.
Завещание и закон
Много копий сломано на тему, какое наследство «безопаснее» для покупателя (то есть, надежнее проверяется) – «по завещанию» или «по закону». Однозначного ответа на этот вопрос нет. Юристы, считающие, что по завещанию надежнее, аргументируют это тем, что наследование по завещанию – это односторонняя сделка, и проверить ее можно с большей степенью надежности.
В любом случае важно и нужно изучать состав потенциальных наследников, то есть разыскивать родственников. При этом банк, выдающий ипотеку, функции агентства по розыску, естественно, не исполняет, а нотариус, открывая наследственное дело, такие действия производить тоже не обязан. Риэлторы и агентства недвижимости – единственные, кто такую работу делает. Клиенты это ценят, и именно такого подхода ожидают от своего агента.
Ответственно заявляю
Частая практика – просить продавца унаследованной квартиры оформить нотариальное заявление о том, что ему неизвестно об иных родственниках, претендующих на наследство.
Некоторые риэлторы шутят, что такие заявления имеют лишь «терапевтический эффект», и никак не отменят существование родственника, если он появится на пороге (мол, все равно решать, каковы права этого родственника на квартиру, будет суд). Но не стоит забывать о таком понятии как «критерии добросовестного покупателя». Добросовестный покупатель при совершении сделки обязан проявить надлежащую степень осмотрительности и среди прочих вопросов задать вопрос о родственниках и других потенциальных наследниках, получив на этот вопрос официально оформленный ответ.
Не стоит думать, что эта мини-инструкция исключит необходимость присутствия в сделке профессионала. Она лишь немного повысит информированность участников рынка.
Попытка досконально разобраться в таком сложном вопросе без соответствующего опыта и юридического образования будет сродни попытке посадить самолёт, прочитав короткую инструкцию.
